先抵后售时的执行问题

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  房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

·法院执行顺序是怎样的？
      法院执行顺序是怎样的?法院执行有先后顺序的，其顺序是：首先偿还所欠申请人的工资和生活费;其次偿还所欠国家的税款;然后偿还其他债务。先满足上一顺序申请人的债权，再满足下一顺序申请人的债权。如果在同一清偿顺序内尚不能满足所有申请人要求的，则依各人债权数额的多少，按比例分配。未能清偿的...

·执行法院能否对拍卖流拍后退还的财产，继续采取执行措施？
      依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，将财产解封后退还给被执行人，并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务，亦不意味着该财产成为豁免执行财产。该财产作为被执行人的责任财产，仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得到全部清偿，对被执行人的已解...

·仲裁裁决如何申请执行？
      

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释，当事人申请执行仲裁裁决案件，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖。裁决书生效并经过裁决书规定的履行义务期限，便可到法院立案执行。

　　申请执...

·民事执行中止情形有几种
      民事执行中止情形有几种《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条 有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：(一)申请人表示可以延期执行的;(二)案外人对执行标的提出确有理由的异议的;(三)作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的;(四)作为一方当事人的法...

·行政强制执行其主要特点是什么？
      行政强制执行其主要特点是什么？ 一、行政强制执行其主要特点是什么? 1.行政强制执行以行政主体和法院为执行主体。 2.行政强制执行以已生效的具体行政行为所确定的义务为执行内容。 3.强制执行的目的在于迫使相对人履行义务或用代执行等方式达到与履行义务相同之状态，最终确保行政...

·国土资源行政强制执行权有吗？
      国土资源行政强制执行权有吗?没有，需要向法院申请。《中华人民共和国行政强制法》第二条 本法所称行政强制，包括行政强制措施和行政强制执行。行政强制措施，是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，...

·判了监外执行可以打麻将吗？
      一、判了监外执行可以打麻将吗? 要看是否涉嫌赌博了，构成犯罪应当从重处罚，可能要坐牢，新案的刑期加上没坐完的刑期，监外执行的罪犯在执行过程中又发生违法犯罪行为，应当撤销监外执行收监。 对暂予监外执行的罪犯，有抄下列情形之一的，应当及时收监： (一)发现不符袭合暂予监外执行条...

·认缴出资未到期就转让股权的股东，可以追加为被执行人
      公司股东在认缴出资期限未届至即转让股权，应视为其以行为明确表示不再履行未届的出资义务，属于未依法履行出资义务即转让股权的情形，依申请执行人申请，应追加其为被执行人。 1.股东对公司的责任与其认缴出资的时间无关。根据公司法第三条规定，有限责任公司的股东对公司债务的承担以其认缴的出...

·行政强制执行其特点是什么
      行政强制执行其特点是什么行政强制执行的特征包括：1、行政强制执行以行政相对方不履行行政法上的义务为前提。只有行政相对方负有法定义务又拒不履行，行政机关为了保证行政管理活动正常进行，才能采取一定的强制手段强迫相对方履行义务。行政法上的义务既有法律、法规、规章中规定的义务，也有行政机...

·案外人（对执行标的）有异议可以采取的途径。
      案外人针对法院对执行标的执行提出异议的，若申请被驳回：①如果认为是原来作出判决、裁定有误的（如判决、裁定裁决该标的属于被执行人或者裁决执行拍卖处理该标的的），案外人可以向作出该判决、裁定的法院申请再审。②如果原来判决、裁定无关，是因为法院执行错误原因造成的，案外人可以向人民法院提...

·强制执行的执行期限是多长时间
      申请法院强制执行的期限是六个月。依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。法院强制执行是法...