先抵后售时的执行问题

常州律师网 www.cz64.net

  房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

·行政强制执行与行政处罚区别是什么？
      行政强制执行与行政处罚区别是什么？ 一、行政强制执行与行政处罚区别是什么? (一)性质不同。行政处罚是对违反行政法律规范行为的一种制裁，而行政强制执行不是制裁，不以设定某种新的义务为宗旨，本质上属于执行行为，在相对方开始履行或应允履行行政处理决定或义务时，强制执行措施即应停止...

·执行期间后续债务陆续到期，是否仍应对新到期的债务申请执行？
      根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第七条第（一）项规定，申请执行人只能对已经到期的债权分期或一并申请执行，对未到期的债权不能申请执行，对新到期的债权应另案申请执行。...

·拒不执行判决裁定的立案标准是怎样的
      拒不执行判决裁定的立案标准是怎样的（一)在人民法院发出执行通知以后，隐藏、转移、变卖、毁损巳被依法查封、扣押或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产，致使判决、裁定无法执行的;(二)隐藏、转移、变卖、毁损在执行中向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的;(三)...

·人民法院判决没收财产怎么执行
      人民法院判决没收财产怎么执行 一、人民法院判决没收财产怎么执行 1、关于罚金的执行。罚金在判决规定的期限内一次或者分期缴纳。期满无故不缴纳的，人民法院应当强制缴纳。经强制缴纳仍不能全部缴纳的，人民法院在任何时候，包括在判处的主刑执行完毕后，发现被执行人有可以执行的财产的，应当...

·拒不执行探视权怎么办？
      拒不执行探视权怎么办?拒不执行探视权，另一方可以向法院申请强制执行，而拒不执行的这方有可能会被法院执行拘留、罚款等。其实离婚后不和孩子一起生活的一方家长行使对孩子的探望权是家长的权力，对孩子的成长也是有好处的，在孩子的成长过程中，父爱和母爱同样重要，夫妻之间离婚本来对孩子的的伤害...

·对被执行人购买的预售商品房，法院应如何采取查封措施？
      根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔 2004 〕5 号）第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，...

·我国规定的法院强制执行措施都有哪些
      我国规定的法院强制执行措施都有哪些 对于法院生效的判决，如果对方当事人不按照其中的内容来实际履行自己的义务，那么另一方可以向法院申请强制执行。而此时就会涉及到强制执行措施的问题，那我国规定的法院强制执行措施都有哪些呢?要是你不清楚的话，请跟随本站我们一起在下文中进行了解。 根...

·行政强制执行的特点表现为哪些方面
      行政强制执行的特点表现为哪些方面行政强制执行的特征包括：1、行政强制执行以行政相对方不履行行政法上的义务为前提。只有行政相对方负有法定义务又拒不履行，行政机关为了保证行政管理活动正常进行，才能采取一定的强制手段强迫相对方履行义务。行政法上的义务既有法律、法规、规章中规定的义务，也...

·案外人执行异议之诉
      2007年修订的《民事诉讼法》中首次确立了案外人执行异议之诉，之后2012年修订《民事诉讼法》对这一制度并未修改，该法第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定...

·北京市不动产登记中心推出“律师在线查询不动产登记信息”
      为持续打造国际一流的营商环境，市规划自然资源委坚持改革创新，正式推出“律师在线查询不动产登记信息”服务，实现在线核验法律文书及律师身份，进一步减少申请人跑动次数和精简办事材料，提高律师查询不动产登记信息便利度。 一、减材料 在以往操作中，律师查询需要出具律师执业证、身...

·申请执行人主张登记在案外人名下的不动产属于被执行人所有，法院能否执行该不动产？
      依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定，登记在案外人名下的土地使用权、房产等不动产，案外人书面认可该不动产实际属于被执行人的，法院可以采取执行措施。案外人否认该不动产属于被执行人，法院不能直接执行。经当事人提起诉讼或通过其他法律程序确...