一、法院强制执行买卖不破租赁是违法的吗?

常州律师网 www.cz64.net

  一、法院强制执行买卖不破租赁是违法的吗?

法院强制执行买卖不破租赁并不一定就是违法的，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行，在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。

《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，就本案而言，在租赁期内，因买卖发生房屋所有权转移，但原租赁合同对租赁人和新房主继续有效!所以邵无双要求实际交付房屋的诉讼请求是得不到法院支持的。同时滕大明、杨美华在签订房屋买卖合同时对邵无双隐瞒该房已出租的事实，导致未能按约定交付房屋，应当按合同约定承担违约责任。

二、买卖不破租赁四种例外有哪些

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

对于租赁动产或者是租赁已经抵押的物体的，此时法院在审理案件时，并不需要遵守买卖不破租赁的规定，对于这些例外的情形，即使物体处于租赁的状态，法院也可以强制执行，故此租赁人的权益并不能得到保障，在强制执行之前，需要告知租赁人。

·行政强制执行催告的合理期限是多久
      行政强制执行催告的合理期限是多久?1、行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行;执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。2、行政处罚决定书作出后，要送...

·执行金额超出冻结金额可以吗
      不可以，法院在冻结银行账户时，会严格的遵从于执行的标的（标的由：申请金额（含申请中的相关利息、罚息及违约金等）+执行过程中产生的相关费用+执行费）来冻结。《民法典》第四十九条规定：“企业法人有下列情形之一的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款，构成犯罪的，依法追...

·异议期过后，案外人如何申请救济？
      根据《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》第 16 条的规定，案外人在异议期限之内已经提出异议，但是执行法院未予立案审查，应告知案外人通过执行监督程序救济或依职权立执行监督案件办理。...

·行政处罚强制执行强制措施规定是什么？
      行政处罚强制执行强制措施规定是什么？ 一、行政处罚强制执行强制措施规定是什么? 行政处罚强制执行强制措施规定是如下： 1、行政处罚是对行政相对人权利的最终处分，如没收财产之所以是行政处罚，因为它是对相对人财产所有权的最终剥夺即处分;而行政强制措施是对相对人权利(特别是财产使...

·人民法院不予执行仲裁裁决的情形有哪些
      人民法院不予执行仲裁裁决的情形有哪些根据我国《民事诉讼法》第二百三十七条和二百七十四条规定，被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：1、当事人在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的;2、裁决的事项不属于仲裁协议的范...

·监外执行有案底吗?
      监外执行有案底吗? ?一、监外执行有案底吗? 监外执行会留有案底。 案底在公安机关的网站中和个人档案中都会有反映。 所谓案底，是指司法机关对于判决后形成的案卷，所保留的档案资料。 根据《档案法》等法律规定，刑事处罚案卷要保存60年。 根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第...

·第二次行政强制执行催告期限有什么规定？
      第二次行政强制执行催告期限有什么规定？ 一、第二次行政强制执行催告期限有什么规定？ 催告期限规定分为二种情况： 1、代履行的催告期为三日。 2、申请法院执行前的催告期为十日。 《行政强制法》 第五十一条　代履行应当遵守下列规定： (一)代履行前送达决定书，代履行决...

·保险公司赔付的赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费可以强制执行吗？
      假如被执行人在交通事故中死亡，被执行人的配偶，对保险公司所赔付的死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费等依法享有相应份额，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。因共有财产执行涉及到申请执行人、被执行人和其他共有人之间利益平衡，在共有人协议分割共有财产，并经债权人认可前，执行...

·强制执行法官会调解吗？
      强制执行法官会调解吗?法院进行强制执行的时候，法院是不会进行调解的，但被执行人可以与申请人协商，让申请人取消强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定：第二百三十条　在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。申请执行...

·申请法院执行的行政处罚条件是什么？
      申请法院执行的行政处罚条件是什么 一、申请法院执行的行政处罚条件是什么? (一)具体行政行为依法可以由人民法院强制执行 (二)具体行政行为已经生效并具有可执行的内容。 (三)申请人是做出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织。 (四)被申请人是该具体行政...

·强制执行买卖不破租赁可以吗？
      强制执行买卖不破租赁可以吗强制执行买卖不破租赁是可以的，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发...