13115062590 18921344401
律师团队
>>
  • 常州律师姜律师
  • 常州律师朱律师
  • 常州律师叶律师
  • 常州律师章律师
业务范围
>> 
提供常州市区、新北区、天宁区、钟楼区、武进区、溧阳、金坛区及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

房地产中介服务合同纠纷有哪些


常州律师网 www.cz64.net


  房地产中介服务合同纠纷有哪些?根据我们的了解,随着房价的不断上升,二手房在房产交易中占据了很大一部分,这在房产交易中的比例也是非常重要的,那么房地产中介服务合同纠纷有哪些,这又会给消费者带来哪些避免不了的纠纷呢,下面我们就来跟您讲解。
房产中介存三大典型纠纷
针对房产中介法律纠纷不断的现象,业内人士指出,目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展,完善房产中介服务法律体系、研究建立房产中介纠纷处理机制势在必行。随着我国住房制度改革、房地产市场的快速发展,房产中介业成为备受瞩目的新型服务业。但记者对杭州市房产中介市场进行调研后发现,由于房地产交易市场的跨越式发展,该领域的法律法规、行业规范、市场管理经验都相对不足和滞后,房产中介行业尚未形成有序的竞争格局和规范,有关房产中介的法律纠纷也逐年增加。
房产中介三大典型纠纷
有关人士向记者介绍,二手房交易活动作为房产中介专业性最强的服务之一,涉及的法律纠纷最多,影响也最为广泛。综合杭州市的有关情况来看,主要存在以下纠纷:
第一, 因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。
第二, 因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。房产中介公司为了提高成交率,往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时,房屋出卖人在签订正式买卖合同前,也往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。
第三, 因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题,都将导致整个交易的失败。交易一旦失败,中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。
房产中介为何纠纷仍频
记者从杭州市西湖区法院获悉,该法院通过对现行的相关法律法规和管理制度的分析,认为房产中介纠纷产生的深层原因主要有如下几点:首先,规范房地产中介的法律法规滞后。西湖区法院民二庭庭长袁国庆认为,目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展,许多新出现的问题难以找到确切的解决依据。尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏,而且规定过于笼统原则,缺乏可操作性,许多方面法律关系的调整还难以涵盖。袁国庆举例说,如现有的城市房地产管理法,虽然从法律上界定了房产中介行业的商业性质,但是该法除对房产中介机构的设置进行规范外,并没有将房产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下。至于中介机构的权利、义务、责任等,城市房地产管理法更是没有涉及。近年来,建设部修改出台的《城市房地产中介服务管理规定》以及浙江省、杭州市陆续出台的一系列关于房产中介的规范性文件,虽然对规范房产中介服务市场起到作用,但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩,且有些不具有严格意义上的法律效力,都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题,但对居间合同的规定条款却十分有限,难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。
其次,房产中介机构的居间人(即通常所指的中介)法律地位不明显。房产中介机构是以中间人身份,通过订立居间合同,向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务,委托人支付报酬而成立的公司。房产中介公司的法律地位应属于居间人,其行为范围仅在于买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务,不应包括授权代订合同等代理行为。但事实上,中介公司基本上都提供了包括房屋权属调查、使用状况调查、确定成交意向、协助订立买卖合同、办理价款交割(大多情况下包括按揭贷款)、见证房屋物业交割、代缴税费、代办房屋产权过户手续等十余项服务。以杭州为例,2007年2月开始实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法(试行)》也明确规定房屋买卖时房产中介机构应当提供上述服务项目,并要求在办理完产权过户、价款交割等手续后,房产中介机构方可收取服务费。而这些服务内容,如果从法律上分析则远远超出了居间人的权利义务范围,具有浓厚的代理人的色彩。许多中介公司自己制定的代理合同实际上是混淆了居间和代理的概念,为中介服务纠纷埋下了隐患。这种情况实际上侵犯了消费者的权利,又加重了中介公司的法律责任。一方面,房产中介公司把代理行为强加在中介合同中,违背了合同自愿的原则,实质上是强制授权代理行为,消费者被剥夺了参与合同谈判的权利,损害消费者的合法权益。另一方面,如果运作不当,容易造成双方代理的尴尬局面,会导致行为的无效,给自己甚至给买卖双方带来损失,无形中增加了自身的执业风险。
第三, 房产中介机构对自身与相关方的法律关系重视不够。首先,对与客户之间的合同法律关系重视不够,没有严格把握好与客户之间的居间合同关系,造成客户“跳单” 现象比较多,严重影响了中介公司的生存和发展。其次,对与员工的法律关系重视不够,没有完善的保密协议和竞业禁止协议,甚至连起码的劳动合同都没有。信息是房产中介公司的生命线,特别是在商业秘密保护和竞业禁止方面,只有设置合法、有效的劳动合同条款,制定切实可行的规章制度,才能避免公司员工恶意跳槽或“飞单”,减少利益损失。再次,对外部的维权重视不够,面对“截单”等不正当竞争现象和同行之间的恶性竞争束手无策。其实,房产中介机构完全可以通过加强行业公约建设,运用反不正当竞争法等法律来制止同行的各种不当竞争行为。
规范房产中介势在必行
西湖区法院法官熊英英表示,从全国范围来看,完善房地产中介服务法律体系、研究建立房地产中介纠纷处理机制、建立房地产中介从业人员的继续教育培训制度等工作的进一步开展,将逐步减少房产中介纠纷。结合杭州市西湖区法院自身办案情况分析,建议有关部门重视开展好以下两项工作:
第一, 探索建立房地产中介机构行业责任保险制度。随着杭州市房地产价格的提升,一套房屋少则几十万元,多则几百万元。而某些房产中介公司的注册资金仅有十几万元,一旦房产中介公司因过失涉及赔偿,往往难以承受,可能引起连锁反应,导致法律纠纷,影响社会稳定。如果能够引入行业责任保险制度,则房产中介的过失赔偿问题就容易解决。这种行业责任保险制度对保障整个房产中介行业的良性发展和维护消费者的权益无疑都具有重要意义。
第二, 建立全国性房地产中介行业协会。我国各地虽然都成立了自己的房地产经纪行业协会,但各自为政,缺少集成,没有发挥协会应有的功能和作用。可考虑在全国范围内设立房地产中介行业协会,加强行业协会的功能和作用,并提出正规化执业的具体要求,包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会还可配合政府有关部门对不正当中介行为进行监督处理,对当事人的投诉进行调处等等。看了以上的讲解,我们提醒您在购房、卖房的时候一定要谨慎,对于房地产中介服务合同纠纷中的疏漏和未说明的和明确指出的地方,有不清楚或者不明白的一定要及时咨询律师来协助解决,以免引起不必要的麻烦和损失。



·土地承包政策补助规定
      土地承包政策补助规定 一、农村第一轮土地承包补助相关规定 (一)粮食(水稻)直补和农资综合补贴 1、粮食直补和农资综合补贴标准为水稻直补每亩补贴20元;农资综合补贴标准为每亩计税面积81.5元。 2、水稻直补对象为核定计划种植的水稻面积;农资综合补贴对象为以水稻、玉米、小麦...


·集体土地使用证的赔偿标准是多少?
      我国的土地分为国有和集体两大类,像农村的耕地,建设用地及宅基地等就属于集体土地。政府在搞开发的时候,难免征用到土地。那么,集体土地使用证的赔偿标准是多少?这个关系到农民的利益,在我国土地管理法里面有明文规定,根据土地的综合地价确定,下面我们就跟随我们具体了解下。一、集体土地使用证...


·商丘征地补偿标准有哪些?
      商丘征地补偿标准有哪些? 一提到政府征地,很多人都将其认为是洪水猛兽,以为是国家政府没有考虑到农民的生存现状,剥夺农民赖以依靠的土地。因此各地政府都出台了征地补偿的相关规定,这样由征地带来的利益对双方来说都是相互的。每一个地方的补偿标准都是不一样的,那么,商丘征地补偿标准有哪些...


·农村土地承包转包流程是怎样的?
      农村土地承包转包流程是怎样的?一、农村土地承包经营权转让程序 农村土地承包经营权转让程序分三种 (一)农户自主流转其承包经营权的,按以下程序办理: 1、流转双方洽谈磋商,认定流转方式、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等。 2、流转双方在协商一致的基础上签订书面合同,由流转双...


·2023永定征地补偿标准是多少?
      根据各地的具体情况有不同其征地补偿标准额度也就不同。那么在我国什么是土地征用?征用土地补偿标准又是什么呢?这就涉及到本文的知识要点,下面就由我们为您详细解答永定征地补偿标准的相关的法律知识,希望我们的回答可以帮助到您。一、我国关于永定征地补偿标准是什么对于2018永定征地补偿标准...


·中国地大物博,有不少地方后很多小产权房子,由于大多小产权房子
      中国地大物博,有不少地方后很多小产权房子,由于大多小产权房子比呢写普通的房子便宜一点,有些人们可能会选择这些房子,绝大多数这些房子都没有相关的证书,因此也会给我们您带来困扰,下面就由我们为您解答小产权房子贷款问题。   一、小产权房的性质   小产权房是相对于具备完整产权的大产权...


·江苏省集体土地上房屋征收与补偿条例有哪些规定
      在现实生活中,我们听说或者遇到过房屋征收。这实际上是政府为了进行社会管理和提供公共服务,需要有偿的对相关的房屋进行征收。很多江苏省的朋友存在疑问,江苏省集体土地上房屋征收与补偿条例有哪些规定?下面,的我们将针对此问题为您进行详细的解答,快来了解一下吧。 江苏省集体土地上房屋征收...


·农村土地承包期限是怎么规定的
       对土地资源的规划配置是必须要不断的进行优化的,目前国家对于农村集体土地的相关改革也正式进入到了一个全面深化的阶段,其中已经实施了很长时间的以家庭为单位的承包方式。但直到现在,可能有些村民自己都还不清楚农村土地承包期限是怎么规定的?一般耕地的承包期限就是30年,如果是特殊林地的话...


·农村土地使用权度20年是怎么回事?
      农村土地使用权度20年是怎么回事? 我国采取的土地使用权有期限的制度,决定了土地使用权是有限期使用的特点。因为大部分土地使用权人取得土地使用权都支付了相应的对价,所以很多人都在担心土地使用权到期之后怎么办,法律目前又未明确规定。那么,农村土地使用权度20年是怎么回事?下面,就让我...


·征地补偿的有关规定有哪些?
      征地补偿的有关规定有哪些?政府的征地行为会涉及到房屋需要拆迁,一般来说,征地面积会比较广,故而因此而受到损害的人群也是比较多的,为了使这部分公民的权益得到保证,国家有关部门制定了征地补偿的有关规定,具体来说,这些规定有哪些呢?现在就来一起来了解下吧。一、征地补偿款的有关规定根据《...


·土地承包经营权证书是什么样的
      土地承包经营权证书是什么样的 一、土地承包经营权证书 土地承包经营权证书,是农村土地承包合同生效后,国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证,只限承包方使用,是调解、仲裁和审理土地承包经营纠纷的主要证据。根据有关法律法规的规定,当事人取得土地承包经营权证书的方式主要有颁发...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 常州律师网 All rights reserved.
律师热线:13115062590 18921344401