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姜律师
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租赁土地使用权的限制包括哪些？土地是国家的财产，国家永久拥有土地的所有权，却可以将土地的使用权以招标、转让、审批等形式转移出去，这些土地使用权所有者可以对土地进行租赁，买卖等行为。但需要注意的是，租赁土地使用权是有一定的限制的，租赁土地的使用权只有在这些限制中才有效。今天，我们就针对租赁土地来给您深度剖析一下租赁土地使用权的限制问题。
一、期限的限制
土地使用者可以通过支付出让金取得出让国有土地使用权，也可以通过支付租金取得租赁土地使用权。土地交易中除各种土地物权的交易外，也存在相应的债权交易。而出让金比租金高，从国家手中取得土地使用权者为实现土地租赁经营、抵押经营等债权权利，多欲以租赁方式取得土地使用权，若租期过长，国家作为土地所有权人的经济利益无法得到保障，因此，租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。同时，基于承租人在合同关系中的弱势地位，为了更好地保护其合法权益，稳定租赁关系，防止国家单方因未约定租赁期限而任意终止租赁合同，对租赁合同中未约定期限的，应参照土地使用权出让最高年限处置。此外，国有土地租赁合同仍是租赁合同，但由于标的物土地使用权具有特殊性，《合同法》中有关“物”租赁的规定不能完全适用，如第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”土地作为重要不动产由土地使用者开发利用，若期限规定的过短，用地者为了在短期内取得最大的利益，必然对土地搞掠夺性开发，滥用土地使用权，到期收回土地使用权时，土地已退化或毁损严重，土地质量明显下降，这既不利于土地资源的合理利用与保护，也不利于发挥有限土地资源再利用的价值。因此，土地使用权租期不可限定于二十年。为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年;对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。
二、用途的限制
租赁土地使用权人与国有土地所有者代表之间是一种债权债务关系，依《民法通则》、《合同法》的有关规定，债权人转让权利的，应当通知债务人或经其同意。因而租赁土地使用权的转让必须经出租人国有土地所有者代表的同意，以维护社会公共利益，保障交易的安全，减少纠纷的发生。但以从事商品房开发、经营为目的取得土地使用权的，在土地上建成房屋后将其出售，根据房地一致原则，房屋使用范围内的土地使用权随之转移，弊端之一：该租赁土地使用权转移并未经出租人国有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋买受人支付价款取得房屋所有权，除此之外，因租赁土地使用权的转让，房屋买受人还需承担租金支付义务，这无疑加重了买受人的负担。而租赁土地使用权人则以支付少于出让金的租金为代价，取得了高额的房屋价款且摆脱原租赁合同约束，这显然有失公平。基于上述考虑，规定以租赁方式取得的土地使用权，不得用于从事商品房开发，是合理的。从合同的角度出发，承租人作为一方当事人，不能单方改变租赁合同约定的权利和义务，必须征得对方当事人的同意;从管理者与被管理者的角度考虑，承租人需要改变租赁地块的约定用途的，必须经城市规划管理部门批准。因此，在国有土地租赁期限内需改变租赁合同的约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。土地使用权所有者虽然可以使用该土地为自己盈利，但土地的所有权还是归国家所有，因此，开发商等在使用土地的过程中一定会受到些许限制，以此来保证国家的利益。我们需要提醒您的是，租赁土地使用权的限制包括期限的限制和用途的限制，也就是说，土地使用权所有者并不是永久拥有土地的使用权，也不是怎么操作都可以的，操作不好很可能触犯法律。
