拆迁评估价格的执行

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  拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。



　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。



　　二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆迁成本、追求企业利润，是拆迁单位(包括代办拆迁单位)的运作目标。因此，其首先是想通过评估机构，尽可能地压低评估价格，以降低拆迁成本;其次是在拆迁补偿环节，在与被拆迁人的协商过程中，总想压低补偿金额。压低评估价格及补偿金额的目的，都是追求利润的最大化，其结果却严重影响了评估价格的严肃性。



　　三是评估行为在市场化条件下受多方制约，缺乏刚性。首先是拆迁人为了控制拆迁成本而设法干预评估，甚至以拒签评估报告或拒付评估费用为由，要求做出最低价格的评估结果。其次是被拆迁人对补偿标准的过高期望，要求评估结果越高越好，否则不能接受，并施以评估“违法”，要讨“说法”等相威胁。评估机构经常面临一些拆迁户的指责，承受一定的压力和风险。第三是评估机构之间的相互竞争，导致不实评估问题的发生。第四是采信等条件的局限以及房地产市场价格的变化，估价时点的价值与实际补偿时房地产市场价格的差异，使得评估价格难以被住户接受，成为拆迁补偿的依据。

·被拆迁房屋拆迁面积和性质的认定
      委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进...

·选择房屋估价机构的程序
      一、发布通知

　　房屋拆迁项目确定后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

　　二、估价申请

　　拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承...

·拆迁房屋性质和面积的认定
      建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城...

·房地产拆迁中的特殊情况
      第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法，而采用成本法评估，由于该类房屋的容积率较高，最后计算出的市场价格相对偏低，较难真实反映该类房屋的客观市场价格。 　　第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋，居...

·拆迁评估的完善
      一、尽量使评估价接近公开市场价。

　　房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自...

·对拆迁评估有异议可申请复核
      拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。若对复核估价或重新评估价格仍有异议的，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。...

·拆迁评估报告的要求
      首先，评估机构必须是依法设立的；其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同；再次，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告；最后，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。...

·拆迁评估价格的执行
      拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。 　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往...

·拆迁评估的依据
      拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。

　　拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

　　我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评...

·房屋拆迁的评估
      目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方和还可以选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点...

·违法建筑需要拆迁评估吗？
      拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地长市场价格进行的评估。区位主要考虑交通、配套设施、人文环境所占用土地的面积等因素，用途主要考虑是住宅用房、营业用房还是工业用房，建筑面积主要考虑主建筑和附属建筑。

　　被拆迁房屋...