一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?

常州律师网 www.cz64.net

  一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。

二、买卖不破租赁成立条件有哪些?

1、存在合法有效的租赁合同

要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。

2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人

租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。

3、所有权发生变动是在租赁期间内

“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。

综上所述，买卖不破租赁有一定的适用范围，通常是用于不动产。对于不良财产，一般情况下不适用买卖不破租赁原则，否则可能影响财产变现，影响买方的积极性，不利于破产清算。在不动产买卖过户的时候，之前存在租赁关系的，买卖后依然生效。

·银行如何破产清算？
      银行如何破产清算？ 银行破产清算 银行倒闭清算主要的工作债权债务的确认与兑付： 1、储蓄存款的核对与兑付； 2、对公债务的登记与确认； 3、外汇债务的登记、审核与偿付。 总的来说银行破产清算是对账务档案进行接收、储蓄存款审核兑付、对公债务登记、资产负债核对等工作。 ...

·公司破产提出重整要求需要哪些条件
      公司破产提出重整要求需要哪些条件 一、公司破产提出重整要求需要哪些条件 根据《企业破产法》第七十条第二款规定，债权人申请对债务人进行破产清算的，人民法院受理破产案件后，在宣告债务人破产之前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。因此，破...

·破产清算时间过长怎么办？
      破产清算时间过长怎么办?法律没有明文规定破产清算具体的时间是多长，需要根据实际情况而定，短的几个月，长的要两三年时间，主要是看企业的资产能否顺利拍卖。企业破产清算与企业的经营一样不容易，提出破产申请，到清算组成立，经过一系列的破产程序，注销企业登记，清算程序才算彻底终结。破产申请...

·破产清算公司的债务人偿还顺序是什么？
      破产清算公司的债务人偿还顺序是什么？ 一、公司解散清算有哪些债务 (一)清算费用;包括清算组人员工资、办公费、公告费、差旅费、诉讼费、审计费、公证费、财产估价费和变卖费等。 (二)应支付的职工工资、劳动保险费。公司解散清算中重要组成部分，是职工在公司宣布解散前，参加公司生产...

·公司破产债权的清偿顺序是怎样的？
      公司破产债权的清偿顺序是怎样的？ 一、公司破产债权的清偿顺序 1、债权人和债务人互负债务，抵销债务人财产，《企业破产法》第40条规定的除外; 2、担保债权; 3、破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： (1)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤...

·公司清算中的法律责任
      （一）民事责任
　　1、清算组妨碍清算的侵权赔偿责任
　　A. 清算组未履行向债权人通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，公司债权人可以主张。
　　B. 执行未经确认的清算方案给公司或债权人造成损失，公司、股东或债权人可以主张。
　　...

·企业破产清算员工补偿标准
      企业破产清算员工补偿标准企业破产不在少数，企业破产少不了的一步就是进行企业破产清算，同时企业破产清算员工补偿是必须的，要最大限度的保障职工的利益不受损。企业破产清算需要处理事情很多，需要按照规定的程序进行，当然处理好员工补偿是处理破产必须面对的，具体怎么补偿，可以随我们去了解。 ...

·破产清算前六个月企业的哪些行为无效？
      破产清算前六个月企业的哪些行为无效？ 企业在破产之后，根据法律的规定要进行破产清算。破产清算之后，企业的资产会用于支付破产费用和偿还债务等等，但有些企业会在破产清算之前将企业的财产进行转移，以逃避债务。法律针对这个问题规定了破产清算前六个月企业的一些行为是无效的，下面我们来了解...

·如保险公司破产清算是如何清算
      如保险公司破产清算是如何清算 创办一家公司在当下而言，并没有以前那么困难。但是在实体经济比较萎靡的今日，将公司发展很好并能不断壮大创收就比较困难了。因此，不少公司选择破产也成了必不可免的结局。那么，如保险公司破产清算是如何清算呢?下面请跟随律师我们一同在下文中进行了解。 一、保...

·什么情况下企业会选择非破产清算
      什么情况下企业会选择非破产清算清算，是为了结束当前的法律关系，合理的利用其剩余资金、让其消减来进行的一个程序，包括计算、核实等。清算是一种法律程序，社团注销时，就需要利用到清算这一步骤，如果是在没有清算的情况下就终结公司，那么在法律上是不受认可的，那么什么情况下企业会选择非破产清...

·破产清算清偿顺序货款是第几？
      破产清算清偿顺序货款是第几？公司破产时用破产财产清偿债务。破产财产是指破产宣告时及破产程序终结前，破产人所有的供破产清偿的全部财产。 破产财产清偿的先后顺序是： 根据我国法律法规的规定，有抵押的债权在抵押物上优先于其他债权，如果公司已破产，甲某本人的财产除有抵押的部分外只用来...