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姜律师
朱律师
叶律师
章律师
一、什么时候能实现商品房现房销售?
根据相关法律规定，目前我国并未实现商品房现房销售。但随着市场经济的开放，越来越多的政策显示会实现商品房现房销售。现行的商品房预售制来源于香港，并在1994年出台的《城市房地产管理法》中正式提出，意思是允许开发商将正在建设当中的房子预先出售，收取预付款的一项新房买卖制度，目前来看，预售制缺点越来越突出。
1、在预售当中购房人预先缴纳了全部款项(含银行贷款)，购房人对房屋的质量难以把控，同时也存在因开发商资金断链无法完工而使购房人蒙受巨大损失的风险。据悉，不少的开发商在楼盘还没封顶时就开始预售，而从开盘到入住一般也用一两年才可以入住，对购房人是一种考验。
2、预付款的资金全部进入开发商的账户中，一方面会放大杠杆的倍数，开发商在拿到这些钱后可以向银行申请贷款，开发更多的项目，而源源不断预付-贷款-开发之间的循环将无限放大杠杆的倍数，一旦资金断链极易产生系统性风险。
基于此，社会上一直有人呼吁取消现行的商品房预售制度。
二、取消预售制不该一刀切
取消商品房预售制，有助于降低房企负债，也有助于降低中国的宏观杠杆率，但短期来说来会给开发商带来资金压力，有的甚至存在破产倒闭的可能!
中原地产首席分析师张大伟认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。
当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。取消商品房预售制最大的考验就是那些规模小、资金实力较弱的房企，如果成行，未来房地产领域大鱼吃小鱼的态势将会更加白热化。
根据市场经济的开放和发展，取消商品房预售，实现商品房现房销售似乎是经济发展的必然。当前的商品房预售模式确实存在很大的弊端，但是，商品房现房销售的实施必须对传统的销售模式产生强烈冲击，如果过快实施现房销售并不能对房地产业产生良好的推动作用，应当根据具体情况来稳定推进。
