房屋转移占有的认定

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  对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（《商品房买卖司法解释》第八条）

这里所称的“转移占有”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有下列特征：（1）有转让的意思表示。占有的转移必须有让与占有的意思表示，必须依法律行为进行。（2）交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件，故占有的转移，除当事人的意思表示外，还必须将占有物交给受让人才发生效力。

《商品房买卖司法解释》第八条中的“交付使用”的概念，不同于“交付”的概念，“交付”是物权理论中物权变动上的概念，而这里的“交付使用”只是一种事实的占有状态。申言之，《商品房买卖司法解释》第八条将房屋的转移占有视为交付使用，应该理解为事实上的占有状态的转移，而与物权是否发生变动无关。

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